Doação de boca tem validade?

Você já ouviu alguém dizer “esse imóvel é seu, eu já te dei”? Apesar da boa intenção, essa prática conhecida como “doação de boca”, feita verbalmente ou mesmo por escrito sem a devida escritura pública, não tem validade jurídica quando se trata de bens imóveis. O ordenamento jurídico brasileiro é claro: doações imobiliárias precisam seguir forma legal específica, sob pena de nulidade.

De acordo com o artigo 108 do Código Civil, os negócios jurídicos que envolvem imóveis de valor superior a trinta salários mínimos devem ser realizados por escritura pública, sob pena de nulidade:

Art. 108 – Código Civil:Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é indispensável à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Além disso, os artigos 104, III, 166, IV e 541 do Código Civil reforçam a exigência de forma legal como requisito de validade para a doação

Os tribunais têm reiterado que a doação de imóvel com valor superior a 30 salários mínimos exige escritura pública, e que qualquer tentativa de transferência por documento particular ou verbal é nula de pleno direito.

Veja a seguinte decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), julgada em 2025:

TJSC – Apelação Cível n. 0300248-77.2017.8.24.0057 – j. 08/04/2025“É nulo o contrato de doação de imóvel com valor superior a trinta salários mínimos que não observa a forma determinada por lei, isto é, escritura pública (arts. 104, III, 108, 166, IV, e 541 do CC)”“Ação declaratória de nulidade de contrato ajuizada para reconhecer a invalidade de doação de imóvel firmada por instrumento particular entre avó e neto. Recurso desprovido”

A decisão ainda cita como precedentes:

STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.301.832/DF, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 16/03/2020

TJSC, Apelação n. 5001074-39.2021.8.24.0029, rel. Ricardo Fontes, j. 07/05/2024

TJDFT, Apelação n. 0731411-21.2018.8.07.0001, rel. James Eduardo Oliveira, j. 04/05/2022

Quais os riscos de uma doação informal?

1.O donatário não terá como registrar o imóvel em seu nome

2.O imóvel continua pertencendo legalmente ao doador, podendo ser penhorado ou vendido

3.Em caso de morte do doador, o bem entra no inventário, podendo gerar litígios entre herdeiros

Como fazer a doação corretamente?

1.Escritura pública de doação lavrada em cartório

2.Pagamento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação)

3.Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis

A doação só é válida quando formalizada e registrada

Conclusão

Não existe “meio dono” nem “promessa verbal com valor legal” quando se trata de imóveis. Para que uma doação tenha validade jurídica, é indispensável a lavratura de escritura pública, conforme exige o artigo 108 do Código Civil.

Se você quer doar um imóvel com segurança jurídica, ou recebeu uma promessa de doação e deseja regularizar a situação, procure orientação especializada. Daglia Santis, advogada especialista em Direito Imobiliário, pode auxiliar em todo o processo – da análise da viabilidade até o registro da doação

Existe prazo para registrar a escritura de compra e venda de um imóvel?

Você já deve ter escutado que “só é dono quem registra”. Essa frase popular reflete uma realidade importante no mercado imobiliário: sem o devido registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, a compra do imóvel não está completa do ponto de vista jurídico.

Por que é tão importante registrar a escritura?

Ao comprar um imóvel, muitas pessoas acreditam que a assinatura da escritura pública já basta para se tornarem proprietárias. No entanto, a verdadeira transferência de propriedade só ocorre com o registro da escritura na matrícula do imóvel. É esse passo que garante que o comprador seja, oficialmente, o novo titular do bem.

Sem esse registro, o imóvel continua, legalmente, vinculado ao antigo dono. Isso pode gerar diversos riscos — desde disputas de propriedade até o risco de o imóvel responder por dívidas do vendedor.

Existe um prazo legal para registrar?

A legislação brasileira não estabelece um prazo específico para o registro da escritura. No entanto, a recomendação é que esse registro seja feito o quanto antes. A demora pode gerar prejuízos irreversíveis, especialmente se houver má-fé ou pendências ocultas na negociação.

Em termos práticos, o ideal é realizar o registro imediatamente após a assinatura da escritura pública, especialmente se houver financiamento bancário envolvido ou a necessidade de segurança em futuras transações (como venda ou doação do imóvel).

Quais os riscos de não registrar a escritura?

Deixar de registrar a escritura de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis pode gerar graves consequências jurídicas e financeiras. Veja os principais riscos:

1. Impossibilidade de vender ou financiar o imóvel

   Sem o registro, o comprador não é, oficialmente, o proprietário. Isso significa que não poderá vender o bem legalmente, tampouco utilizá-lo como garantia em operações de crédito ou financiamentos.

2. Penhora por dívidas do antigo proprietário

   Como o imóvel continua vinculado ao nome do vendedor, ele pode ser penhorado para quitar dívidas anteriores à compra — mesmo que você já esteja morando no local e tenha quitado o valor integral.

3. Fraudes e insegurança jurídica

   A ausência de registro pode configurar fraude contra credores ou fraude à execução, especialmente se o imóvel for utilizado para se esquivar de obrigações judiciais. Além disso, sem o registro, o comprador não possui proteção legal plena contra terceiros.

4. Perda da propriedade para outro comprador

   Em situações de má-fé, o antigo proprietário pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa e, se essa segunda parte registrar primeiro, pode obter a titularidade do bem, mesmo que você tenha comprado antes.

Como registrar corretamente a escritura?

O registro deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis competente (o da circunscrição onde está localizado o imóvel).

O pagamento dos emolumentos também é obrigatório — esses valores variam conforme o Estado e o valor da transação.

O papel do advogado especializado em Direito Imobiliário

Contar com a orientação de um advogado especialista em direito imobiliário é fundamental para garantir que todos os trâmites sejam feitos corretamente. Um profissional experiente pode verificar a documentação do imóvel, identificar pendências que possam dificultar o registro e acompanhar o processo até a efetivação do registro na matrícula.

Conclusão

Embora o registro da escritura não tenha um prazo legal obrigatório, adiar essa etapa compromete a segurança da transação e pode expor o comprador a uma série de riscos.

Portanto, ao adquirir um imóvel, não basta apenas assinar a escritura — é essencial registrá-la o quanto antes no cartório competente. E, para garantir que tudo seja feito com segurança, conte com a assessoria de um advogado que atua na área imobiliária.

O que é ITBI e por que ele é tão importante na compra de imóveis?

Se você está prestes a comprar um imóvel, é essencial entender um dos principais custos envolvidos na transação: o ITBI. Esse imposto pode impactar diretamente o valor final da sua aquisição e até impedir a lavratura da escritura se não for pago corretamente. Neste artigo, vou explicar de forma clara o que é o ITBI, quando ele deve ser pago, quem é o responsável pelo recolhimento e os cuidados necessários para não ter prejuízos.

1. O que significa ITBI?

ITBI é a sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos. Trata-se de um imposto municipalcobrado quando há transferência de propriedade de um imóvel entre pessoas vivas, ou seja, por meio de compra e venda, permuta ou dação em pagamento.

Esse imposto não se aplica em casos de herança ou doação, que são regulados pelo ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual.

2. Quem paga o ITBI?

Na maioria dos municípios brasileiros o comprador é quem deve arcar com o pagamento do ITBI. Trata-se de uma obrigação que deve ser cumprida antes da escritura pública no cartório de notas. Sem a guia quitada, a escritura não pode ser lavrada.

3. Qual é a alíquota do ITBI em Balneário Camboriú?

Em Balneário Camboriú (SC), a alíquota padrão do ITBI é de 3% sobre o valor do imóvel. Esse valor pode incidir sobre o valor venal de referência do imóvel, estipulado pela Prefeitura ou sobre o valor da transação, se este for maior.

Em determinados programas de regularização fundiária ou incentivo à formalização de imóveis, o município pode conceder a redução temporária da alíquota para 2%, justamente para facilitar a escrituração e a legalização da propriedade.

Por isso, é importante contar com uma análise técnica e jurídica para verificar se você pode se beneficiar de alguma redução de ITBI, evitando custos desnecessários.

4. Quando o ITBI deve ser pago?

O pagamento do ITBI ocorre antes da lavratura da escritura pública, sendo condição essencial para que o tabelionato realize o ato. O comprador deve solicitar à Prefeitura a emissão da guia de ITBI, e o valor deve ser quitado no prazo estipulado para não gerar multa ou juros.

Se você está em fase de aquisição de um imóvel em Balneário Camboriú ou região, é fundamental contar com uma orientação jurídica especializada para garantir que todas as etapas — desde o contrato até o registro — sejam realizadas com segurança e dentro da legalidade.

Com mais de 20 anos de atuação, coloco minha experiência à disposição de quem busca compreender melhor os riscos e obrigações envolvidos na compra de um imóvel, inclusive no que se refere ao ITBI e demais encargos tributários.