Desocupação de Imóvel Alugado: Quando o Inquilino Pode Sair Sem Pagar Multa?

Uma das dúvidas mais comuns entre inquilinos e profissionais do mercado imobiliário é sobre o momento certo para sair de um imóvel alugado sem precisar pagar multa por rescisão contratual antecipada. Afinal, existe um prazo mínimo legal? O contrato prevalece sobre a lei? Há exceções?

Neste artigo, com base na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e na jurisprudência atual, esclarecemos quando a multa de quebra de contrato de aluguel pode ser exigida e em quais situações o locatário pode rescindir o contrato sem penalidade.

1. O que diz a Lei do Inquilinato sobre rescisão antecipada do contrato?

A rescisão antecipada de contrato de locação residencial está prevista no artigo 4º da Lei nº 8.245/91:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado (...). O locatário poderá devolvê-lo a qualquer tempo, pagando a multa pactuada proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua ausência, a que for judicialmente estipulada.”

Ou seja, a lei permite que o inquilino entregue o imóvel antes do fim do contrato, mas obriga o pagamento da multa prevista – geralmente de 3 meses de aluguel – salvo exceções legais.

2. Existe previsão legal de isenção da multa após 12 meses?

Não. A Lei do Inquilinato não menciona prazo mínimo de 12 meses para isentar o inquilino da multa contratual.

A ideia de que o locatário pode “sair sem pagar” após 1 ano é um entendimento recorrente no mercado, mas que não encontra respaldo direto na legislação.

3. Quando o inquilino pode sair sem pagar multa?

Existem apenas duas situações em que o locatário pode sair do imóvel sem pagar qualquer multa contratual:

a) Por transferência do local de trabalho (art. 4º, parágrafo único)

Se o inquilino for transferido pelo empregador para outra cidade ou estado, pode devolver o imóvel sem multa, desde que notifique o locador com antecedência mínima de 30 dias e comprove a transferência involuntária.

Esse é o único caso de isenção expressa prevista na Lei do Inquilinato.

b) Por acordo entre as partes

Nada impede que o locador renuncie à multa por livre vontade ou proponha redução parcial do valor. I

4. O que significa multa proporcional por quebra de contrato?

A multa proporcional é aquela calculada com base no tempo restante do contrato. Por exemplo: contrato de 30 meses com multa de R$ 3.000,00….  se o inquilino sair no 15º mês, a multa será de R$ 1.500,00.

Quando a multa não é proporcional, há risco de contestação judicial por abuso de direito, especialmente se o inquilino já tiver cumprido grande parte da obrigação.

5. E se o contrato tiver prazo indeterminado?

Se o contrato já estiver por prazo indeterminado (após vencimento sem renovação formal), não há mais multa por rescisão antecipada, mas o inquilino deve respeitar o aviso prévio de 30 dias, previsto no artigo 6º da Lei do Inquilinato.

Vai sair do imóvel e não sabe se a multa é devida?Conte com o apoio de um advogado especializado em Direito Imobiliário para analisar o contrato e proteger seus direitos.

É possível vender um imóvel que está alugado? Entenda seus direitos, obrigações e prazos legais

A venda de imóvel locado é uma realidade frequente no mercado imobiliário brasileiro. Seja por interesse do proprietário em liquidar um bem, por necessidade financeira ou por oportunidade de valorização, a alienação de um imóvel que possui contrato de locação em andamento é juridicamente possível – mas exige respeito a regras específicas, para evitar litígios e prejuízos.

Neste artigo, você vai entender com profundidade:

a) se é possível vender um imóvel alugadob) quais os direitos do inquilino nesse cenárioc) o que é a cláusula de vigência e quando ela é obrigatóriad) o prazo legal para desocupaçãoe) os cuidados jurídicos que locadores e compradores devem ter

1. A venda de imóvel alugado é permitida por lei?

Sim. A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que rege as locações de imóveis urbanos no Brasil, autoriza expressamente que o proprietário promova a venda do imóvel, mesmo que ele esteja atualmente locado.

O fato de o imóvel estar alugado não impede sua alienação, mas o contrato de locação em vigor não pode ser ignorado. O inquilino tem direitos que devem ser observados, principalmente no que se refere ao seu direito de preferência e à cláusula de vigência, que analisaremos a seguir.

2. O inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel

De acordo com o artigo 27 da Lei do Inquilinato, quando o proprietário decide vender um imóvel alugado, o locatário deve ser o primeiro a ser informado, com a oferta nas mesmas condições propostas a terceiros.

Esse direito tem por objetivo proteger o inquilino, oferecendo-lhe a oportunidade de permanecer no imóvel como proprietário, caso tenha interesse e condições de adquirir.

O locador deve notificar formalmente o locatário, por escrito e com comprovação de recebimento, informando o valor, forma de pagamento e eventuais condições de parcelamento.

Após o recebimento da notificação, o inquilino tem o prazo de 30 dias para manifestar seu interesse na compra. O silêncio será interpretado como recusa.

Se o locador desrespeitar esse direito e vender o imóvel a terceiros sem notificar o inquilino, poderá ser responsabilizado. O inquilino poderá:  a) pleitear a anulação da venda b) ou, se não desejar adquirir, pleitear indenização por perdas e danos.

3. A cláusula de vigência e sua importância na proteção do contrato

A cláusula de vigência em caso de alienação, eventualmente prevista no contrato, obriga o novo comprador a respeitar a locação existente até o final do contrato.

No entanto, para que essa obrigação seja imposta ao adquirente, é necessário o cumprimento de dois requisitos cumulativos:

  a) o contrato de locação deve conter expressamente cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;  b) essa cláusula deve estar averbada na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis competente.

Na ausência de qualquer desses requisitos, o comprador não está vinculado à locação, ainda que ela esteja dentro do prazo contratual. Isso significa que o novo proprietário pode denunciar o contrato e requerer a desocupação do imóvel, nos termos da lei.

4. Qual é o prazo legal para desocupação do imóvel locado após a venda?

Quando não há cláusula de vigência averbada, o novo proprietário poderá exigir a saída do inquilino, desde que respeite as regras do parágrafo único do artigo 8º da Lei do Inquilinato.

A lei estabelece que o comprador pode denunciar a locação concedendo um prazo de 90 dias para desocupação. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

O não cumprimento do prazo de desocupação pode gerar ação judicial de despejo, caso o inquilino permaneça no imóvel após o vencimento do prazo legal.

Conclusão: venda de imóvel com locação exige cautela e orientação

A venda de imóvel locado é uma operação totalmente legal e prevista na legislação brasileira. No entanto, ela demanda respeito aos direitos do inquilino, clareza contratual e providências formais.

Se você está envolvido em uma negociação de venda ou aquisição de imóvel alugado, ou tem dúvidas sobre os efeitos de uma cláusula de vigência, é essencial agir com segurança jurídica. Cada caso possui particularidades que merecem análise cuidadosa.

Conte com o apoio de um profissional especializado em Direito Imobiliário para orientar suas decisões com base na legislação vigente e evitar prejuízos futuros.

Bypass no Mercado Imobiliário: o que é, quais os riscos e como se proteger

Se você está pensando em comprar ou vender um imóvel, talvez já tenha ouvido falar no termo bypass no mercado imobiliário. Trata-se de uma prática cada vez mais comentada — e temida — por corretores, imobiliárias e advogados especializados em Direito Imobiliário. Mas o que exatamente significa esse bypass, e por que ele pode representar um risco para todos os envolvidos na negociação?

Neste artigo, eu, Daglia Santis, advogada especialista em Direito Imobiliário, explico como o bypass acontece, por que ele é uma prática lesiva, e como proteger seus direitos em uma compra e venda de imóvel.

O que é o bypass imobiliário?

Bypass, em uma tradução livre, significa “passar por fora”. No mercado imobiliário, essa expressão é usada para descrever situações em que uma das partes da negociação — geralmente comprador ou vendedor — contorna o corretor ou a imobiliária, fechando o negócio diretamente e evitando o pagamento da comissão de corretagem.

Essa atitude, além de antiética, pode configurar quebra contratual, gerar processos judiciais e prejudicar tanto a transparência quanto a segurança da negociação. É muito comum que o bypass ocorra após a apresentação do imóvel pela corretora: o comprador e o vendedor se entendem por fora e deixam de oficializar a intermediação.

Como evitar problemas com bypass?

Se você está vendendo ou comprando um imóvel, é fundamental tomar algumas precauções para garantir segurança jurídica e evitar complicações:

1. Formalize a intermediação com contrato assinado entre corretor e vendedor (ou comprador), especificando claramente a remuneração pela corretagem;

2. Registre comunicações por e-mail ou mensagens, que provem o papel da imobiliária e do corretor de imóveis na aproximação das partes;

3.Conte com apoio jurídico especializado para acompanhar a negociação do início ao fim e identificar práticas abusivas.

Como a assessoria jurídica pode te ajudar

Muitas vezes, o bypass ocorre por desconhecimento das obrigações legais e da importância da intermediação para a segurança da transação. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode redigir ou revisar contratos com cláusulas de proteção contra bypass, acompanhar todo o processo de negociação até a assinatura da escritura, atuar judicialmente em caso de quebra contratual ou fraudes e auxiliar no levantamento de certidões e due diligence do imóvel.

Evitar o bypass no mercado imobiliário não é apenas uma questão de ética — é uma medida necessária para garantir que todas as partes sejam protegidas e que o negócio seja concluído com segurança. Se você atua no setor ou está envolvido em uma negociação, não subestime a importância de assessoria jurídica especializada.