É possível vender um imóvel que está alugado? Entenda seus direitos, obrigações e prazos legais

A venda de imóvel locado é uma realidade frequente no mercado imobiliário brasileiro. Seja por interesse do proprietário em liquidar um bem, por necessidade financeira ou por oportunidade de valorização, a alienação de um imóvel que possui contrato de locação em andamento é juridicamente possível – mas exige respeito a regras específicas, para evitar litígios e prejuízos.

Neste artigo, você vai entender com profundidade:

a) se é possível vender um imóvel alugadob) quais os direitos do inquilino nesse cenárioc) o que é a cláusula de vigência e quando ela é obrigatóriad) o prazo legal para desocupaçãoe) os cuidados jurídicos que locadores e compradores devem ter

1. A venda de imóvel alugado é permitida por lei?

Sim. A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que rege as locações de imóveis urbanos no Brasil, autoriza expressamente que o proprietário promova a venda do imóvel, mesmo que ele esteja atualmente locado.

O fato de o imóvel estar alugado não impede sua alienação, mas o contrato de locação em vigor não pode ser ignorado. O inquilino tem direitos que devem ser observados, principalmente no que se refere ao seu direito de preferência e à cláusula de vigência, que analisaremos a seguir.

2. O inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel

De acordo com o artigo 27 da Lei do Inquilinato, quando o proprietário decide vender um imóvel alugado, o locatário deve ser o primeiro a ser informado, com a oferta nas mesmas condições propostas a terceiros.

Esse direito tem por objetivo proteger o inquilino, oferecendo-lhe a oportunidade de permanecer no imóvel como proprietário, caso tenha interesse e condições de adquirir.

O locador deve notificar formalmente o locatário, por escrito e com comprovação de recebimento, informando o valor, forma de pagamento e eventuais condições de parcelamento.

Após o recebimento da notificação, o inquilino tem o prazo de 30 dias para manifestar seu interesse na compra. O silêncio será interpretado como recusa.

Se o locador desrespeitar esse direito e vender o imóvel a terceiros sem notificar o inquilino, poderá ser responsabilizado. O inquilino poderá:  a) pleitear a anulação da venda b) ou, se não desejar adquirir, pleitear indenização por perdas e danos.

3. A cláusula de vigência e sua importância na proteção do contrato

A cláusula de vigência em caso de alienação, eventualmente prevista no contrato, obriga o novo comprador a respeitar a locação existente até o final do contrato.

No entanto, para que essa obrigação seja imposta ao adquirente, é necessário o cumprimento de dois requisitos cumulativos:

  a) o contrato de locação deve conter expressamente cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;  b) essa cláusula deve estar averbada na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis competente.

Na ausência de qualquer desses requisitos, o comprador não está vinculado à locação, ainda que ela esteja dentro do prazo contratual. Isso significa que o novo proprietário pode denunciar o contrato e requerer a desocupação do imóvel, nos termos da lei.

4. Qual é o prazo legal para desocupação do imóvel locado após a venda?

Quando não há cláusula de vigência averbada, o novo proprietário poderá exigir a saída do inquilino, desde que respeite as regras do parágrafo único do artigo 8º da Lei do Inquilinato.

A lei estabelece que o comprador pode denunciar a locação concedendo um prazo de 90 dias para desocupação. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

O não cumprimento do prazo de desocupação pode gerar ação judicial de despejo, caso o inquilino permaneça no imóvel após o vencimento do prazo legal.

Conclusão: venda de imóvel com locação exige cautela e orientação

A venda de imóvel locado é uma operação totalmente legal e prevista na legislação brasileira. No entanto, ela demanda respeito aos direitos do inquilino, clareza contratual e providências formais.

Se você está envolvido em uma negociação de venda ou aquisição de imóvel alugado, ou tem dúvidas sobre os efeitos de uma cláusula de vigência, é essencial agir com segurança jurídica. Cada caso possui particularidades que merecem análise cuidadosa.

Conte com o apoio de um profissional especializado em Direito Imobiliário para orientar suas decisões com base na legislação vigente e evitar prejuízos futuros.