Doação de boca tem validade?

Você já ouviu alguém dizer “esse imóvel é seu, eu já te dei”? Apesar da boa intenção, essa prática conhecida como “doação de boca”, feita verbalmente ou mesmo por escrito sem a devida escritura pública, não tem validade jurídica quando se trata de bens imóveis. O ordenamento jurídico brasileiro é claro: doações imobiliárias precisam seguir forma legal específica, sob pena de nulidade.

De acordo com o artigo 108 do Código Civil, os negócios jurídicos que envolvem imóveis de valor superior a trinta salários mínimos devem ser realizados por escritura pública, sob pena de nulidade:

Art. 108 – Código Civil:Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é indispensável à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Além disso, os artigos 104, III, 166, IV e 541 do Código Civil reforçam a exigência de forma legal como requisito de validade para a doação

Os tribunais têm reiterado que a doação de imóvel com valor superior a 30 salários mínimos exige escritura pública, e que qualquer tentativa de transferência por documento particular ou verbal é nula de pleno direito.

Veja a seguinte decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), julgada em 2025:

TJSC – Apelação Cível n. 0300248-77.2017.8.24.0057 – j. 08/04/2025“É nulo o contrato de doação de imóvel com valor superior a trinta salários mínimos que não observa a forma determinada por lei, isto é, escritura pública (arts. 104, III, 108, 166, IV, e 541 do CC)”“Ação declaratória de nulidade de contrato ajuizada para reconhecer a invalidade de doação de imóvel firmada por instrumento particular entre avó e neto. Recurso desprovido”

A decisão ainda cita como precedentes:

STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.301.832/DF, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 16/03/2020

TJSC, Apelação n. 5001074-39.2021.8.24.0029, rel. Ricardo Fontes, j. 07/05/2024

TJDFT, Apelação n. 0731411-21.2018.8.07.0001, rel. James Eduardo Oliveira, j. 04/05/2022

Quais os riscos de uma doação informal?

1.O donatário não terá como registrar o imóvel em seu nome

2.O imóvel continua pertencendo legalmente ao doador, podendo ser penhorado ou vendido

3.Em caso de morte do doador, o bem entra no inventário, podendo gerar litígios entre herdeiros

Como fazer a doação corretamente?

1.Escritura pública de doação lavrada em cartório

2.Pagamento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação)

3.Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis

A doação só é válida quando formalizada e registrada

Conclusão

Não existe “meio dono” nem “promessa verbal com valor legal” quando se trata de imóveis. Para que uma doação tenha validade jurídica, é indispensável a lavratura de escritura pública, conforme exige o artigo 108 do Código Civil.

Se você quer doar um imóvel com segurança jurídica, ou recebeu uma promessa de doação e deseja regularizar a situação, procure orientação especializada. Daglia Santis, advogada especialista em Direito Imobiliário, pode auxiliar em todo o processo – da análise da viabilidade até o registro da doação