Qual a diferença entre permuta sem Torna, permuta com Torna e Compra e Venda com Dação em pagamento?

No Direito Imobiliário, diversas formas de negociação de imóveis são previstas em lei, e compreender as modalidades contratuais corretas é essencial para evitar prejuízos e insegurança jurídica. Entre as formas mais utilizadas estão a permuta de imóveis sem torna, a permuta com torna e a compra e venda com dação em pagamento.

Neste artigo, explicamos em detalhes como funcionam essas operações previstas no Código Civil e frequentemente abordadas em jurisprudência e contratos imobiliários. Também destacamos as principais diferenças entre permuta imobiliária e dação em pagamento, esclarecendo pontos que geram dúvidas tanto para advogados especializados em transações imobiliárias, quanto para compradores e vendedores de imóveis.

Um dos principais cuidados está na limitação legal da dação em pagamento, que não deve ser confundida com a permuta com torna — erro comum que pode gerar consequências jurídicas, especialmente em contratos sem assessoria adequada.

1. Permuta de Imóveis sem Torna:

A permuta de imóveis sem torna é uma operação jurídica na qual duas partes realizam a troca de bens imóveisconsiderados equivalentes em valor, sem a necessidade de pagamento adicional em dinheiro por qualquer das partes.

Diferente da permuta com torna ou da compra e venda com dação, essa modalidade não envolve compensação financeira, pois presume-se que os imóveis têm valores compatíveis. É comum em transações entre pessoas físicas ou jurídicas que desejam apenas a substituição patrimonial sem movimentação bancária.

2. Permuta de Imóveis com Torna:

A permuta de imóveis com torna ocorre quando há diferença de valor entre os imóveis trocados, exigindo que uma das partes realize um pagamento em dinheiro para equilibrar a negociação. Esse valor complementar é chamado de torna e deve constar expressamente no contrato.

Em operações de permuta de imóveis com torna, o Imposto de Renda sobre ganho de capital (lucro imobiliário)incide apenas sobre o valor da torna recebida em dinheiro, e não sobre o valor total dos imóveis trocados.

Quando a permuta envolver torna em dinheiro, o lucro imobiliário será calculado exclusivamente sobre o valor recebido a título de torna, com base na diferença entre o valor da torna e o custo de aquisição proporcional do imóvel permutado.

Esse entendimento traz vantagem tributária significativa para quem realiza permutas, pois evita a incidência de IR sobre o valor integral do bem recebido em troca. No entanto, é fundamental que a operação esteja formalmente caracterizada como permuta com torna e devidamente documentada, com a especificação clara do valor da torna no contrato.

Portanto, para garantir a correta apuração do imposto e evitar autuações fiscais, recomenda-se a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário.

3. Compra e Venda de Imóvel com Dação em Pagamento

Na compra e venda com dação em pagamento, o comprador – devedor na relação contratual – transfere um bem (móvel ou imóvel) ao vendedor – credor – como forma de quitação total ou parcial da dívida relativa à aquisição do imóvel. Essa modalidade está prevista no artigo 356 do Código Civil e é frequentemente utilizada quando o comprador não dispõe de recursos financeiros imediatos, mas possui bens com valor patrimonial relevante

É imprescindível observar que o valor do bem dado em pagamento não deve ultrapassar 50% do total da dívida. Caso contrário, trata-se de permuta com torna, o que implica consequências fiscais e jurídicas distintas.

Diferenças Cruciais entre Permuta e Dação em Pagamento

1) Permuta com ou sem torna envolve a troca de imóveis entre as partes, sendo que a torna representa a compensação financeira pela diferença de valores;

2) Dação em pagamento envolve a quitação de uma dívida existente mediante a entrega de um bem, e não uma troca recíproca.

3) Participação de Torna ou Compensação Financeira:

a) Permuta sem torna não envolve diferença de valores – os bens são considerados equivalentes;

b) Permuta com torna inclui disparidade de valores entre os imóveis, compensada por pagamento em dinheiro;

c) Dação em pagamento exige que o bem transferido não ultrapasse 50% da dívida.

Compreender as diferenças conceituais e jurídicas entre permuta sem torna, permuta com torna e dação em pagamento é fundamental para evitar equívocos na elaboração dos contratos.

A limitação do valor na dação em pagamento – que não pode ultrapassar 50% do total da dívida – deve ser rigorosamente respeitada, especialmente para não atrair autuação fiscal ou recusa cartorária.

Recomenda-se contar com assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário para garantir que a transação esteja legalmente adequada, com contratos que reflitam a verdadeira natureza do negócio. Nosso escritório está à sua disposição.